In welcher Reihenfolge du rechnen solltest
Die meisten Menschen rechnen ihre Finanzierung von der falschen Seite auf: erst die Wunschimmobilie, dann die Frage, ob es irgendwie geht. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg. Du weißt, was du monatlich dauerhaft tragen kannst, und leitest daraus ab, welcher Kaufpreis realistisch ist.
- Budget bestimmen. Was bleibt vom Haushaltsnetto nach allen Ausgaben außer Wohnen? Der Budgetrechner rechnet daraus den maximalen Kaufpreis.
- Nebenkosten prüfen. Je nach Bundesland und Makler 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises — und in der Regel nicht finanzierbar. Der Nebenkosten-Rechner zeigt die Summe.
- Rate und Laufzeit festlegen. Der Tilgungsrechner verbindet beides und liefert den Tilgungsplan.
- Risiko messen. Der Restschuld-Rechner zeigt, was passiert, wenn der Zins bei der Anschlussfinanzierung höher liegt.
Warum die Restschuld wichtiger ist als die Rate
In Deutschland ist die Zinsbindung fast immer kürzer als die Laufzeit des Darlehens. Nach zehn Jahren ist der Kredit typischerweise erst zu einem Viertel getilgt. Für den Rest verhandelst du neu — zu Konditionen, die heute niemand kennt.
Ein Beispiel: 400.000 Euro Darlehen, 3,6 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung. Die Rate beträgt 1.867 Euro. Nach zehn Jahren stehen noch rund 304.000 Euro offen. Steigt der Zins bis dahin auf 6 Prozent und soll der Rest in 20 Jahren getilgt sein, steigt die Rate auf über 2.170 Euro. Wer diese Zahl nicht vorher gesehen hat, gerät unter Druck.
Die fünf Kennzahlen, die zählen
| Kennzahl | Orientierung |
|---|---|
| Eigenkapitalquote | Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises |
| Rate zu Haushaltsnetto | höchstens 35 %, inklusive Bewirtschaftung |
| Anfängliche Tilgung | mindestens 2 %, besser 3 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre Minimum, 15–20 bei knapper Kalkulation |
| Schuldenfrei bis | spätestens zum Renteneintritt |
Was diese Rechner nicht können
Sie bilden ein klassisches Annuitätendarlehen ab. Nicht berücksichtigt sind KfW-Förderdarlehen, Bausparkombinationen, Forward-Darlehen, variable Zinsen, Bereitstellungszinsen während der Bauphase, steuerliche Effekte bei Vermietung und regionale Förderprogramme. Auch der Beleihungsauslauf, der deinen tatsächlichen Zinssatz stark beeinflusst, wird nicht modelliert.
Praktisch heißt das: Die Rechner sind gut, um Szenarien zu vergleichen und ein Gefühl für die Größenordnungen zu bekommen. Sie sind nicht gut, um eine konkrete Bankkondition vorherzusagen. Dafür brauchst du echte Angebote.