Was dieser Vergleich anders macht
Die meisten Miete-oder-Kauf-Rechner vergleichen Rate mit Miete. Das ist unfair gegenüber dem Mieter, denn er zahlt keine Instandhaltung, keine Grundsteuer und keine Kaufnebenkosten — und er kann sein Eigenkapital anlegen, statt es in Beton zu binden.
Dieser Rechner stellt deshalb zwei Vermögen gegenüber. Der Käufer besitzt am Ende eine Immobilie, von der die Restschuld abgeht. Der Mieter besitzt ein Depot: sein Eigenkapital plus jeden Euro, den er gegenüber dem Käufer monatlich spart, jeweils verzinst. Wenn die Miete höher ist als die Belastung des Käufers, spart der Mieter nichts mehr — dann bleibt sein Depot stehen und wächst nur noch aus sich heraus.
Die Kaufnebenkosten werden dem Käufer sofort abgezogen. Das ist der Grund, warum seine Kurve unter null starten kann.
Die drei Zahlen, auf die es ankommt
Der Kaufpreisfaktor
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Unter 25 spricht viel für den Kauf, zwischen 25 und 30 wird es zur Frage der Annahmen, über 30 muss die Wertsteigerung schon deutlich ausfallen. In deutschen Großstädten liegen die Faktoren häufig zwischen 28 und 40, im ländlichen Raum oft unter 22.
Die unterstellte Wertsteigerung
Die empfindlichste Annahme im ganzen Modell. Zwei Prozent im Jahr klingen harmlos, verdoppeln den Wert aber in 35 Jahren. Wer mit vier Prozent rechnet, bekommt fast jede Immobilie schöngerechnet. Realistisch ist langfristig etwa die Inflationsrate, in gefragten Lagen etwas mehr, in strukturschwachen Regionen auch weniger — dort sind auch Wertverluste möglich. Probier ruhig einmal minus ein Prozent aus, um zu sehen, wie robust deine Entscheidung ist.
Die Rendite der Alternative
Legt der Mieter sein Geld aufs Tagesgeldkonto, gewinnt der Käufer fast immer. Legt er es breit gestreut in Aktien an, wird es eng. Rechne eine Nettorendite nach Steuern: Von 7 Prozent Bruttorendite bleiben nach Abgeltungsteuer und Teilfreistellung etwa 5,5 Prozent.
Was der Rechner nicht abbilden kann
- Umzugsflexibilität. Ein Verkauf kostet Zeit, Nerven und Geld. Wer in den ersten zehn Jahren beruflich beweglich sein muss, fährt zur Miete oft besser — die Kaufnebenkosten sind erst nach Jahren wieder eingespielt.
- Spekulationssteuer. Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren wird der Gewinn versteuert, außer die Immobilie war selbst bewohnt.
- Der Zwang zum Sparen. In der Theorie legt der Mieter die Differenz an. In der Praxis tun das die wenigsten. Der Kredit ist ein Sparplan, den man nicht abbrechen kann — ökonomisch ein Nachteil, psychologisch oft ein Vorteil.
- Wohnen im Alter. Eine abbezahlte Immobilie senkt die Fixkosten in der Rente erheblich. Der Vermögensvergleich zeigt diesen Effekt nur indirekt.
- Mietrisiko. Eigenbedarfskündigung, Modernisierungsumlage oder ein Vermieterwechsel treffen nur Mieter.
- Klumpenrisiko. Wer eine Immobilie kauft, steckt oft sein gesamtes Vermögen in ein einziges Objekt an einem einzigen Ort. Ein Depot ist breiter gestreut.
Wie du damit entscheidest
Spiel nicht ein Szenario durch, sondern drei: ein optimistisches, ein neutrales und ein pessimistisches. Wenn der Kauf nur im optimistischen Fall gewinnt, ist die Entscheidung eine Wette. Wenn er in allen dreien vorn liegt, ist sie robust.
Und rechne die nicht-finanziellen Punkte dazu: Wie lange willst du dort bleiben? Wie wichtig ist dir, Wände einreißen zu dürfen? Wie gut schläfst du mit 300.000 Euro Schulden? Diese Fragen entscheiden in der Praxis häufiger als der Kaufpreisfaktor. Wenn du dich für den Kauf entscheidest, rechne die konkrete Finanzierung im Tilgungsrechner durch.