Der Rechenweg in vier Schritten
- Verfügbar fürs Wohnen = Haushaltsnetto minus alle sonstigen Ausgaben.
- Tragbare Kreditrate = verfügbar minus Bewirtschaftung. Diesen Abzug lassen die meisten Rechner weg — er ist der häufigste Grund, warum Finanzierungen später klemmen.
- Maximales Darlehen = Jahresrate geteilt durch Zins plus Tilgung. Bei 1.850 Euro Rate, 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung: 22.200 ÷ 5,6 % = rund 396.000 Euro.
- Maximaler Kaufpreis = Darlehen plus Eigenkapital, geteilt durch eins plus Nebenkostenquote. Denn die Nebenkosten wachsen mit dem Kaufpreis mit.
Der vierte Schritt ist der, den einfache Rechner falsch machen. Wer Eigenkapital und Darlehen einfach addiert, überschätzt sein Budget um genau die Nebenkosten — also je nach Bundesland um 5 bis 12 Prozent.
Was in die Ausgaben gehört
Der häufigste Fehler ist eine zu optimistische Ausgabenschätzung. Nimm nicht dein Gefühl, sondern drei Monate Kontoauszüge. Denk dabei an die Posten, die nicht monatlich abgehen:
- Jahresbeiträge für Versicherungen, Vereine, Rundfunkbeitrag
- Auto: nicht nur Sprit, sondern Steuer, Versicherung, Reifen, Werkstatt, Wertverlust
- Urlaub, Weihnachten, Geburtstage
- Altersvorsorge und Sparraten, die du nicht aufgeben willst
- Bei Kindern: Betreuung, Sport, Musikschule, später Ausbildung
Warum die Bank oft mehr anbietet
Banken rechnen mit Pauschalen: einem Haushaltsbudget je Person, einem Pauschalabzug für bestehende Kredite und einer angenommenen Bewirtschaftung von oft nur 2 bis 3 Euro je Quadratmeter. Wenn dein Lebensstil teurer ist als die Pauschale, bekommst du ein Angebot, das rechnerisch passt und praktisch eng wird.
Umgekehrt lehnen Banken manchmal ab, obwohl es tragbar wäre — etwa bei befristeten Verträgen, kurzer Betriebszugehörigkeit oder Selbstständigkeit. Beides heißt: Die Bank ist eine zweite Meinung, nicht die erste.
Die vier Hebel, wenn das Budget nicht reicht
| Hebel | Wirkung | Preis |
|---|---|---|
| Tilgung von 2 auf 1,5 % | + rund 10 % Kaufpreis | viele Jahre längere Laufzeit |
| Mehr Eigenkapital | 1 € mehr = 1 € mehr Budget, plus besserer Zins | Zeit |
| Günstigeres Bundesland | bis 3 Punkte weniger Nebenkosten | Umzug |
| Ohne Makler kaufen | rund 3,6 % mehr Budget | eigene Suche |
Der erste Hebel ist der verlockendste und der gefährlichste. Eine Tilgung unter 2 Prozent verschiebt das Problem nur: Die Laufzeit reicht dann leicht bis ins Rentenalter, und die Restschuld nach der Zinsbindung bleibt hoch.
Wenn du eine Zahl hast
Rechne mit dem gefundenen Kaufpreis im Tilgungsrechner weiter. Dort siehst du Laufzeit, Zinskosten und den vollständigen Tilgungsplan — und kannst prüfen, ob du zum Renteneintritt schuldenfrei bist. Wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland konkret ausfallen, zeigt der Nebenkosten-Rechner.