Warum die Sätze so unterschiedlich sind
Bis 2006 galt bundesweit einheitlich ein Satz von 3,5 Prozent. Mit der Föderalismusreform erhielten die Länder nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes das Recht, ihn selbst festzulegen. Seither hat fast jedes Land erhöht, oft mehrfach. Nur Bayern liegt bis heute beim ursprünglichen Satz.
Der Grund ist einfach: Die Grunderwerbsteuer fließt vollständig an die Länder und ist ihre größte eigenständige Einnahmequelle. Sie lässt sich ohne Zustimmung des Bundes erhöhen und trifft eine Gruppe, die sich schlecht organisieren kann. Kritiker sehen darin eine systematische Erschwerung der privaten Eigentumsbildung, weil ausgerechnet der Posten steigt, den Banken am ungernsten mitfinanzieren.
Ablauf und Fristen
- Beurkundung. Der Notar meldet den Kauf innerhalb von zwei Wochen an das zuständige Finanzamt.
- Bescheid. Vier bis acht Wochen später kommt der Grunderwerbsteuerbescheid, adressiert an den Käufer.
- Zahlung. Ab Zugang läuft eine Frist von einem Monat.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung. Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt sie aus. Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein.
Wichtig für die Liquiditätsplanung: Zwischen Notartermin und Steuerzahlung liegen selten mehr als zwei Monate. Das Geld muss also verfügbar sein, nicht in einem Festgeld gebunden.
Wann keine Steuer anfällt
- Erbschaft und Schenkung — hier greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner — auch bei Übertragungen im Rahmen einer Scheidung
- Verwandte in gerader Linie — also zwischen Eltern und Kindern, auch bei Verkauf
- Erbteilskauf innerhalb einer Erbengemeinschaft
- Kaufpreise unter 2.500 Euro — Freigrenze, kein Freibetrag: Wird sie überschritten, ist der volle Betrag steuerpflichtig
Nicht befreit sind Geschwister. Der Verkauf zwischen Bruder und Schwester löst Grunderwerbsteuer aus, der zwischen Mutter und Tochter nicht. Ebenfalls nicht befreit sind nichteheliche Lebensgemeinschaften.
Zwei legale Stellschrauben
Inventar separat ausweisen
Bewegliche Gegenstände sind nicht Teil des Grundstücks. Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus oder eine hochwertige Photovoltaikanlage können im Kaufvertrag getrennt aufgeführt werden. Maßgeblich ist der Zeitwert. Als grobe Grenze, ab der Finanzämter genauer prüfen, gelten 15 Prozent des Kaufpreises. Der Betrag muss aus Eigenkapital kommen, weil Banken Inventar nicht besichern.
Grundstück und Bau trennen
Wer ein unbebautes Grundstück kauft und erst später baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Das spart bei einem Hausbau schnell einen fünfstelligen Betrag. Die Finanzverwaltung prüft allerdings sehr genau, ob ein einheitliches Vertragswerk vorliegt — wenn Grundstücksverkäufer und Bauträger verbunden sind oder beide Verträge eng zusammenhängen, wird die Steuer auf den Gesamtpreis erhoben. Lass diese Konstruktion vorab von einem Steuerberater prüfen.
Steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutztem Wohneigentum: nein. Bei einer vermieteten Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird anteilig auf Grundstück und Gebäude verteilt; nur der Gebäudeanteil geht über die Abschreibung in die Werbungskosten ein, bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925 mit 2 Prozent pro Jahr. Der Grundstücksanteil bleibt unberücksichtigt, weil Grund und Boden nicht abnutzbar sind.
Aktualität dieser Angaben
Die hier genannten Sätze entsprechen dem Stand August 2026. Die letzte bekannte Änderung war die Erhöhung in Bremen von 5,0 auf 5,5 Prozent zum 1. Juli 2025. Da die Länder ihre Sätze eigenständig und teils kurzfristig ändern, gilt für deinen Kauf immer der Satz zum Zeitpunkt der Beurkundung. Im Zweifel bestätigt dir das der Notar vor dem Termin. Verbindliche Auskunft geben die Finanzministerien der Länder.
Rechne die Steuer zusammen mit Notar und Makler im Nebenkosten-Rechner oder prüfe direkt im Budgetrechner, wie sie dein Kaufbudget beeinflusst.