Die drei Posten im Detail
Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent
Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest. Das Ergebnis ist eine große Spreizung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlst du in Bayern 14.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen 26.000 Euro. Die Steuer wird nach dem Notartermin vom Finanzamt festgesetzt und ist innerhalb eines Monats fällig. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Details und die vollständige Tabelle findest du auf der Seite zur Grunderwerbsteuer 2026.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 Prozent
Diese Kosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, es gibt also nichts zu verhandeln. Grob entfallen rund 1,0 Prozent auf den Notar und 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Bei einer Finanzierung kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu, die in dieser Pauschale bereits enthalten ist. Bei sehr kleinen Kaufpreisen liegt der prozentuale Anteil höher, weil die Gebührentabelle degressiv verläuft.
Maklerprovision: häufig 3,57 Prozent
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Privatpersonen das Bestellerprinzip: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. In der Praxis wird meist geteilt, also 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Bei einem Kauf ohne Makler fällt der Posten komplett weg — das sind bei 400.000 Euro rund 14.000 Euro mehr Budget.
Wann was fällig wird
| Posten | Zeitpunkt |
|---|---|
| Notarkosten | Rechnung wenige Tage nach der Beurkundung |
| Maklerprovision | meist mit der Beurkundung fällig |
| Grunderwerbsteuer | Bescheid nach 4–8 Wochen, dann 1 Monat Frist |
| Grundbucheintrag | nach Zahlung der Steuer, 2–6 Monate |
Praktisch heißt das: Du brauchst das Geld nicht auf einen Schlag, aber den größten Teil innerhalb von zwei Monaten nach dem Notartermin. Plane die Liquidität entsprechend — ein Festgeld mit sechs Monaten Bindung ist zum falschen Zeitpunkt gebunden.
Legal sparen: Inventar separat ausweisen
Bewegliche Gegenstände gehören nicht zur Immobilie und unterliegen daher nicht der Grunderwerbsteuer. Wenn Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus oder hochwertige Außenanlagen im Kaufvertrag mit realistischem Wert separat aufgeführt werden, sinkt die Bemessungsgrundlage.
Zwei Grenzen solltest du kennen. Erstens prüft das Finanzamt, ob die Werte marktüblich sind — maßgeblich ist der Zeitwert, nicht der Neupreis. Überhöhte Ansätze gelten als Steuerhinterziehung und treffen Käufer wie Verkäufer. Als praktische Obergrenze gelten oft 15 Prozent des Kaufpreises, ab der genauer hingeschaut wird. Zweitens finanzieren Banken das Inventar nicht mit, weil es nicht Teil der Sicherheit ist. Der abgezogene Betrag muss also aus Eigenkapital kommen.
Warum Banken die Nebenkosten ungern finanzieren
Eine Bank sichert ihr Darlehen über die Immobilie ab. Grunderwerbsteuer und Notarkosten erhöhen den Wert dieser Sicherheit nicht — sie sind schlicht ausgegeben. Deshalb gilt eine Finanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, als Vollfinanzierung mit deutlich höherem Zinsaufschlag, oft ein halber bis ganzer Prozentpunkt.
Über 30 Jahre summiert sich das zu einer fünfstelligen Summe. Wie stark, kannst du im Tilgungsrechner durchspielen: Erhöhe den Zins um 0,7 Punkte und vergleiche die Zinskosten. Wer noch ein Jahr sparen kann, spart oft mehr, als das Jahr Miete kostet.
Posten, die gern vergessen werden
- Umzug — mit Spedition schnell 2.000 bis 4.000 Euro
- Kaufpreis für die Küche, wenn keine vorhanden ist
- Erste Renovierung — Böden, Malerarbeiten, oft fünfstellig
- Gutachter vor dem Kauf — 500 bis 1.500 Euro, aber häufig gut investiert
- Bereitstellungszinsen, wenn zwischen Zusage und Auszahlung Monate liegen
Wer diese Posten mitplant, braucht am Ende keinen teuren Ratenkredit für den Bodenbelag.