Warum die Restschuld so hoch bleibt
Am Anfang eines Annuitätendarlehens geht der größte Teil der Rate an die Bank, nicht auf deine Schuld. Bei 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung landen im ersten Monat nur rund 36 Prozent der Rate auf dem Kredit. Erst mit den Jahren dreht sich das Verhältnis.
Deshalb ist nach zehn Jahren typischerweise erst ein Viertel getilgt. Wer das nicht einkalkuliert, plant die Finanzierung auf Sicht — und steht am Ende der Zinsbindung vor einer Zahl, die deutlich größer ist als erwartet. Der Tilgungsrechner zeigt denselben Verlauf grafisch.
Vier Wege, das Risiko zu verkleinern
1. Längere Zinsbindung
15 oder 20 Jahre statt 10. Der Aufschlag beträgt meist 0,1 bis 0,4 Prozentpunkte, dafür ist die Kalkulation für deutlich längere Zeit sicher. Der entscheidende Punkt: Nach § 489 BGB darfst du jedes Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung ist deshalb eine einseitige Absicherung zu deinen Gunsten: Steigen die Zinsen, bist du geschützt. Fallen sie, kannst du nach zehn Jahren aussteigen. Der Aufschlag ist im Grunde eine Versicherungsprämie.
2. Höhere Tilgung
Jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren spürbar. Bei 400.000 Euro und 3,6 Prozent Zins sinkt sie von rund 304.000 Euro bei 2 Prozent auf rund 256.000 Euro bei 3 Prozent. Die Rate steigt dafür um 333 Euro.
3. Sondertilgungen nutzen
Die meisten Verträge erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei. Wie stark das wirkt, zeigt der Sondertilgungsrechner. Der Vorteil gegenüber einer höheren Tilgung: Du bindest dich nicht.
4. Forward-Darlehen
Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kannst du den Anschlusszins bereits festschreiben. Die Bank verlangt einen Aufschlag, typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Monat Vorlaufzeit — bei drei Jahren Vorlauf also grob 0,4 bis 1,1 Punkte. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest, und kostet Geld, wenn sie fallen. Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist bindend. Wenn du die Immobilie vorher verkaufst, wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig.
Was am Ende der Zinsbindung konkret passiert
Etwa drei Monate vor Ablauf schickt dir deine Bank ein Prolongationsangebot. Das ist bequem — ein Blatt Papier unterschreiben, fertig — aber selten das beste Angebot am Markt. Banken kalkulieren damit, dass die meisten Kunden aus Trägheit bleiben.
Ein Wechsel ist über eine Umschuldung möglich. Die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten, was einige hundert Euro Notarkosten verursacht. Bei 300.000 Euro Restschuld und 0,3 Prozentpunkten Zinsunterschied sparst du im ersten Jahr rund 900 Euro — die Kosten sind also nach wenigen Monaten wieder drin.
Wie realistisch sind 6 Prozent?
Die Zinsen der 2010er Jahre waren historisch niedrig, nicht normal. Zwischen 1990 und 2008 lagen die Bauzinsen in Deutschland regelmäßig zwischen 5 und 8 Prozent, in den Achtzigern zeitweise deutlich darüber. Wer seine Finanzierung nur für ein Niedrigzinsszenario auslegt, plant für den Ausnahmefall.
Das heißt nicht, dass 6 Prozent kommen. Es heißt, dass deine Finanzierung sie aushalten sollte. Das mittlere Szenario im Rechner oben zeigt dir, wie es bei gleichbleibendem Zins aussieht — das untere, was passiert, wenn es anders kommt. Wenn dich die dritte Zeile beunruhigt, ist das ein Signal, an Tilgung oder Zinsbindung zu drehen.