Wie der Rechner rechnet
Eine Baufinanzierung in Deutschland ist fast immer ein Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich. Am Anfang ist fast alles Zins, am Ende fast alles Tilgung. Die Jahresrate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung, angewendet auf die Darlehenssumme.
Bei 400.000 Euro Darlehen, 3,6 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 5,6 Prozent im Jahr, also 22.400 Euro oder rund 1.867 Euro im Monat. Im ersten Monat gehen davon 1.200 Euro als Zins an die Bank und nur 667 Euro auf deine Schuld. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil — und der Tilgungsanteil wächst jeden Monat ein Stück. Dieser Effekt beschleunigt sich, ist am Anfang aber quälend langsam. Genau das zeigt das Diagramm oben.
Der Rechner simuliert jeden einzelnen Monat, statt mit einer Näherungsformel zu arbeiten. Deshalb stimmen Laufzeit und Zinssumme auf den Euro mit dem Tilgungsplan überein.
Die Rolle der anfänglichen Tilgung
Kaum eine Stellschraube wirkt so stark. Dieselben 400.000 Euro bei 3,6 Prozent Zins:
| Tilgung | Rate | Laufzeit | Zinskosten |
|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.533 € | gut 42 Jahre | rund 381.000 € |
| 2,0 % | 1.867 € | rund 29 Jahre | rund 242.000 € |
| 3,0 % | 2.200 € | rund 22 Jahre | rund 179.000 € |
| 4,0 % | 2.533 € | knapp 18 Jahre | rund 143.000 € |
Von 2 auf 3 Prozent steigt die Rate um rund 18 Prozent — die Zinskosten sinken um über 60.000 Euro. Wer die höhere Rate sicher tragen kann, sollte es tun. Wer unsicher ist, wählt die niedrigere Tilgung mit großzügigem Sondertilgungsrecht: Das kostet nichts und erhält die Flexibilität.
Der Beleihungsauslauf bestimmt deinen Zins
Banken vergeben nicht einen Zinssatz, sondern gestaffelte Sätze nach Risiko. Maßgeblich ist der Beleihungsauslauf: das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie, den die Bank meist rund 10 Prozent unter dem Kaufpreis ansetzt.
| Beleihungsauslauf | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|
| bis 60 % | Bestkondition |
| bis 80 % | + 0,10 bis 0,25 Punkte |
| bis 90 % | + 0,30 bis 0,50 Punkte |
| bis 100 % | + 0,50 bis 0,90 Punkte |
| über 100 % | + 1,00 Punkt und mehr |
Deshalb wirkt zusätzliches Eigenkapital doppelt: Es senkt die Darlehenssumme und den Zinssatz auf die verbleibende Summe. Wer knapp über einer Schwelle liegt, sollte prüfen, ob sich die letzten 10.000 Euro noch auftreiben lassen.
Der Punkt, den die meisten übersehen
Die Zinsbindung ist kürzer als die Laufzeit. Nach zehn Jahren ist der Kredit nicht abbezahlt, sondern es steht eine Restschuld im Raum, für die du einen neuen Zins verhandeln musst. Liegt der höher, steigt deine Rate — oder die Laufzeit verlängert sich deutlich.
Ein Trost: Nach § 489 BGB darfst du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung ist deshalb eine einseitige Absicherung zu deinen Gunsten: Steigen die Zinsen, bist du geschützt. Fallen sie, kannst du nach zehn Jahren aussteigen. Wie viel eine längere Bindung bringt, zeigt der Restschuld-Rechner.
Wie hoch darf die Rate sein?
Eine verbreitete Grenze sind 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Der häufigste Fehler dabei: Nur die Kreditrate wird gerechnet, die Bewirtschaftung nicht. Bei einem Einfamilienhaus kommen schnell 300 bis 500 Euro monatlich hinzu.
- Grundsteuer — je nach Kommune 20 bis 80 Euro im Monat
- Gebäudeversicherung — 30 bis 60 Euro
- Instandhaltungsrücklage — 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, also 150 bis 400 Euro im Monat
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds
Wer diese Posten überspringt, plant eine Finanzierung, die auf dem Papier funktioniert und in der Realität am ersten kaputten Heizkessel scheitert. Der Budgetrechner rechnet sie deshalb von vornherein mit ein.